凯发K8疫情后期的新机遇在哪？“新基建”与商业空间有什么关系？产品如何创新才能匹配科技赋能与消费升级？商业空间未来有什么发展趋势？

　　在苦难中向上攀爬的人，知道如何千方百计地去寻找方法、手段，让自己得救。——约翰·洛克菲勒

　　2020年一季度是不寻常的，一场突如其来的疫情影响着各行各业的生意、每个人的生活、甚至全世界。伟大的中国政府与人民，齐心协力的打赢了“抗疫狙击战”。随着4月8日零时武汉解封，“抗疫”换挡“重启”。截止4月，全国规模以上企业的复工复产比例超过90%，全国中小企业复产复工率为84%。国家持续出台“扶持”政策，为民生、企业和经济“兜底”，共克时艰。然而，疫情肆虐下的世界其他国家，尤其是发达经济体（美国、日本、欧洲）疫情影响依旧持续与不明朗，对我国外贸影响严重，外贸企业订单锐减。消费、投资和外贸作为国民经济的“三驾马车”，在外贸不利的情况下，消费与投资显得格外重要。

　　经济“重启”的首要任务是“复工复产”，这关乎每个企业与个人。1-3月，国家持续颁布的扶植政策有哪些？有何深意？商业空间又该如何应对？C端的消费者、B端的资本方、物业方有什么变化？品牌方如何打好翻身仗？疫情后期的新机遇在哪？“新基建”与商业空间有什么关系？产品如何创新才能匹配科技赋能与消费升级？商业空间未来有什么发展趋势？

　　3月，减免国有物业租金，鼓励地方对让利的中小微企业和个体工商户的私有用房业主、平台企业给予补贴；对因疫情影响还款困难的企业予以展期或续贷；引导银行降低贷款利率、减免服务费用、引导金融机构增加低息贷款，定向支持个体工商户。

　　4月，2-4月期间工商业电价降低5%，提前执行淡季天然气价格；对确有困难的企业，通过依法办理延期缴纳税款以及社保费缓缴等方式，帮助企业缓解资金压力。

　　从国家层面快速应对并出台的帮扶政策中，“减税降费”、“金融扶持”和“稳岗就业”3步走。从以企业为“圆心”的“减负”，到给企业尤其是中小企业的金融扶持即“输血”，再到复工复产稳岗就业的双向帮扶政策，也就是“造血”。

　　各地方政府也及时响应并落地了帮扶政策，自2月2日苏州市（江苏省）率先印发《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》（“苏十条”）之后，北京市（“京十六条”）、浙江省（“浙十七条”）、广东省（“复产二十”）等全国各省市均出台“三步走”帮扶政策，并做了全面的细化，部分地方帮扶政策详见下表。

　　帮扶政策主要围绕企业（复工复产）与劳动者（稳岗就业）两大类，特别突出了对中小企业经营中的成本减负、金融保障和社保帮扶展开。随着帮扶的深化，进入3月底，各地还出台了一批针对个体工商户、毕业生、农民工、失业人员和困难群众等系列更广泛适用的一兜底保障政策。1季度帮扶政策类别细分共20项（11+9），详见下表。

　　商业空间产生大量消费更是国民经济中第三产业的重要组成部分，2019年我国国内生产总值99.1万亿元人民币，其中第三产业53.4233万亿元，占比53.9%，超过半数。商业空间常见的业态有酒店、商业综合体、办公空间等。商业空间是实体生意，也是消费场景，完全依赖高频的消费者。商业模式中，长期承租物业、升级改造、提供服务、增值溢价是相似与相通的。通过规模化和长期经营是快速回正并开始盈利（租金+增值服务的总收入承租物业与运营费用）的必由之路。

　　商业空间中的商业综合体、办公、公和酒店是最常见的业态。面对疫情大考，商业空间显得更加脆弱。“活下去”第一。商业空间中联合办公等新兴业态及其品牌运营方在帮扶政策面前又略显尴尬：各地物业减免政策多只针对国有物业，承租国有物业的联合办公少之又少。企业扶持政策中对联合办公入驻企业或适用，对品牌方相对较少。优客工场创始人毛大庆认为：“政策有一些是能救济救命的‘速效救心丸’，有的政策还是‘板蓝根冲剂’，目前看，‘板蓝根冲剂’偏多，‘速效救心丸’偏少”。

　　客观看，政策不是一蹴而就，优先惠及的必然是最需要帮助的群体，这儿就是“兜底”。与此同时，对于商业空间品牌方尤其是中小品牌和创业品牌，对于帮扶政策需要多一点耐心与包容。此时此刻，积极自救是最重要的。

　　商业综合体因为客流量、消费频次高（餐饮等）等具有一定的特殊性，加之疫情后期一定程度的“报复性消费”，或不能代表整个行业，但也反应着其他业态的逐渐复苏。想一探行业全貌与机遇，甚至具体到品牌“翻身仗”的打法，我们试图从行业环境、客群和政策三方面厘清。

　　行业环境，主要包含资本与物业，也是品牌赖以生存最重要的资源。具体到商业空间行业，一季度资本与新开（含战略合作）动态，物业（含土地）与新拓动态是“晴雨表”。侧重梳理商业综合体与办公空间。

　　2020年1季度商业空间“稳”字当先，新开入市项目极少，商业综合体品牌为代表的头部集团多从行业生态中的物业（土地）与资金（合作）为切入点，韬光养晦。头部办公空间品牌逆势新拓与启动IPO，表现活跃。从商业空间行业看，后疫情时期的商业或将率先解冻，房企持续加码与投入更是信心之举。

　　1、政企合作，商业为主。一季度合作中，兰州迎来了绿地与龙湖两大房企，签约项目业态均为大型城市综合体（商业为主），面积与金额均超过100万㎡与100亿元人民币；签约的另一方均为当地政府。三线城市蕴含巨大潜力，房企谋划着未来的商业版图，选择政府合作也是稳健发展的表现。

　　2、办公逆势，资本+创新。一季度办公空间品牌受疫情影响，虽然没有新开项目入市。在资本与合作中的表现却有代表性和创新。德必启动总额5.71亿元人民币的IPO。发展路径“稳”，项目分布“沉”，说稳是在业态上选择了相对稳健的园区办公产品，说沉是其46个项目（3月，新进城市为长沙），大多没有“迷信”北上广深，避开了竞争锋芒与高价租金，为品牌与项目的“休养生息”赢得了时间与空间。

　　3、模式创新。优客工场同样值得关注。3月以“轻资产”的“托管”项目试水青岛市场，既反映了办公空间品牌的扩张方式更加灵活，也标志着头部办公品牌开始迈上“品牌输出”的新台阶。

　　4、房企联合体。一季度中，房企在进行土地竞购与大型项目新拓中普遍选择了强强联合的方式。香港置地联合体（携手上海怡兴企业发展有限公司、重庆优盛达房地产咨询有限公司、重庆利嘉华房地产咨询有限公司）310.5亿元人民币竞得上海徐汇区地块，成为内地土拍新“地王”。中粮大悦城与北辰集团，共同开发商业项目。疫情带来的不确定性或将持续，而对于依赖“周转”的房企而言，发展的步子不能停，联合体等稳中求进的方式是最好的选择。

　　客群变化，从2019年起，互联网、研究机构与媒体就格外关注年轻客群，90后、00后与Z时代的报告层出不穷，关注点无布例外的落在年轻人的消费上。理性看，研究年轻人消费对于企业的产品、销售都是必须的。追求理想生活是无可厚非。然而不加节制与过度的消费主义，却百害无一利。简约与实用不是吝啬，宜家与无印良品在世界范围的成功就很好的说明了这一点。少买包包，多买书。在“非常时期”有应对的储蓄与智慧，总没错。短暂的“报复性消费”会变成“报复性储蓄”吗？有渡有归，让渡你的金钱与时间，到工作与学习中。为梦想、为兴趣、为责任。择一业、终一生，是美好的。作为品牌方兼顾利与义，赚钱的同时传递积极的品牌价值与正能量，关注年轻人的兴趣、梦想、与美好生活，赚快钱的时代不再。B站的成功是值得品味的，只举一个例子。你想发“弹幕”时，那一套“二次元”问卷不知难倒了多少人，同时又是高明的。试着先做个匠人，或许离一个赚长久钱的好商人不远。当下，匠人精神是缺失的。

　　政策，房地产项目的配套与重要的溢价因素。“房住不炒”自2016年提出以来凯发K8，每年都有新的解读，同时也作为一定时间内坚持的基本国策。2019年“房企下半场”作为行业年度热词，其中的实力房企在下半场的赛道选择中也多优先考虑商业综合体、办公和酒店。自持的物业、大量的客群和相对稳定的现金流等都是选择的原因。

　　迈点研究院认为，这或许也是国家层面的“让渡”。尤其在经历过疫情后，科技、技术和产业，脱颖而出。压舱石，不是房地产而是以科技为核心的高新技术产业。“新基建”来了。

　　新型基础设施建设（以下简称：新基建）指以5G、人工智能、工业互联网、物联网为代表的新型基础设施，本质上是信息数字化的基础设施。2020年3月，中央政治局常务委员会召开会议提出，加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度。4月17日中证指数（新基建50）和中证新基建主题指数也在沪深两市的交易所网站同时发布。

　　“新基建”不是遥不可及。抗疫期间，送货机器人服务方舱医院，小区、写字楼和高铁站的测温系统，医疗工作者“在线问诊”，云办公的会议系统，背后都有新基建的身影。新基建直接的产业有4大类，具体到产品研发与生产的上游，即产业地产。消费与应用的场景即下游。办公空间中的孵化器、众创空间和产业园区有着产业地产的“雏形”，专注“新基建”关联产业的具体一环，抓住“新基建”的契机。此时的孵化器就是一颗孵出凤凰的金蛋。

　　疫情，媒体普遍成为“黑天鹅”事件，即突发的的负面事件。突发，意味着不确定。后疫情时期，企业云办公、学校开网课、商业地产集团开直播、房企与办公空间云看房。目的都是为了将线下损失降到最低，如何最快实现“云”商业上线？答案是科技，科技之于企业“内化”在日常的研发与持续的资金投入，众所周知的腾讯和微信、华为和5G均是如此，研发是企业增张的“第二曲线，更是竞品学不来的“护城河”。

　　有让渡有回归更有圆融，对于商业空间而言回归服务本质，创新不只是烧钱搞研发的去创造，商业高度发达的今天，夸张的说任何商品都有“某宝同款”。然而，基于用户体验，让产品更美好这也是创新。将技术、产品和服务恰如其分的结合，这就是圆融。就像搭积木，我们姑且称之我“乐高式创新”。中小品牌与创业品牌都可以触及的创新。

　　乐高式创新，也可以看做是“结构创新”的升级版。结构创新在企业中多为以“组织结构”为驱动的内部创新，而乐高式创新可以看做是以“产品、服务结构”为驱动的外部创新。创新，不是山寨。而创新到转化的可行性是基于我国经济的“沃土”。世界最大的单一市场、互联网与智能终端的高普及率、电子支付普及率、电商平台和物流平台的高效低价等。对企业而言，背后是无尽的创新机遇与极低的成本（包括试错成本），例如，1元钱包邮全国的物流成本，疫情期间“全民直播带货，极低的开播成本+可观的流量，为企业试水电商提供了可能凯发K8。人凯发K8、货、场都不是你的，你像搭乐高般圆融在一起，或许在流量与变现上有差别，因为主播个体有差异，不用眼热，专业主播连续几年“每天都看四季青凌晨4点的样子”，而促成“带货”及其完成交易的全过程，过去是不可想象的。

　　商业有所谓的“乐高式创新”吗？答案是肯定的。品牌的创新与圆融不只是把故事讲“圆”，而是要拿出经得起市场考验的产品。商业综合体的“老兵”万达，在2010年推出其“第三代产品的综合体模式”——盒子+街区+高层的组合形式。以里边的盒子为中心，外面都是外街。万达将中间盒子的部位自己持有，剩下盒子以外的就是外街，也就是室外步行街，也称为“金街”。金街模式带来了万达近十年的“租金黄金期”，租户、物业方和经营方三方获益，也奠定了万达的商业霸主地位，更是将“万达就是城市中心”的品牌形象深入人心。也深深的影响了新天地、太古里等后来的赶超者。

　　产品形式的组合可以，客群细分呢？当下，大多品牌系长租公寓接纳的租户是青年客群，恕不接待老人与孩子。反其道而行之呢？老人一定要住在城乡交界，配套缺乏，半封闭的养老院吗？职场女性中宝妈多是中高层管理者，职场与家庭一定是必选题？孩子学前3年的托班，注定劳心费力的全家总动员？公寓+托儿所是否可行？消费升级下，我国登记在册的宠物狗有近7000万，美国D Pet Hotels宠物酒店，均价1200美元/间/晚，针对汪星人的专业水疗、健身、美甲和牙齿清服务一应俱全。国内前景如何？办公空间中，专门服务女性客群的美国独角兽办公品牌The Wing和The Riveter在国内市场有多大？

　　商业空间中的办公空间，疫情期间为了防控疫情，部分品牌方在空间内加装了健康相关的设施，例如红外热像仪、智能无接触电梯系统和数字化楼宇管理系统。同时，加码智慧办公软硬件，助力租户高效“云办公”，预计未来将持续、普及和深化。

　　后疫情时期，健康或将成为新的消费习惯，并受到长期重视。低密度的办公空间（盒子）、街区商业能否受宠？商业空间内健康的空气、饮用水和阳光如何应用？被“种草”，同时兼顾健康与时尚的装修设计什么样？

　　近年来，商业空间有从“租场地”到“借场景”转变的趋势，从租金收入的单一，到场景营销的多元，商业空间是最好的，永不过时的商业场景。狭义看，资本直接投资商业空间的钱在减少，而着眼消费场景、新消费和新零售的融资事件超过100起，融资金额超过150亿元人民币。商业空间+消费场景，潜力无限，未来可期。

　　愿麦子和麦子长在一起，愿河流与河流流归一处。愿追梦人能遇到追梦人，在这条路上彼此鼓舞走下去。